“睡后”不是“税后”。

许多人都想拥有“睡后”收入，什么是睡后收入？

说白了就是一种“人在家中坐钱自天上来”的状态。

像房租、理财、知识产权都属于“睡后”收入。

以知识产权为例，出版一本书，只要印刷不停，收入一般也不会停，但知识产权必须具备专业知识和写作能力，很少有人能一条路走到黑。

另外，近几年靠谱并且稳定的理财产品其实真不多。收益高的不安全，收益低的跑不赢通胀，于是多数人干脆直接把钱存起来。

值得注意的是，普通人把钱存入银行，有钱人再把钱取出来去消费、搞投资，所以存钱并不是明智的选择。

与知识产权、理财投资相比，出租房子的门槛就要低很多，只要资金充足任何人都能够参加。

01

收租其实是次要的，近20年的房价增速才最令人叹服。

据统计，2000年全国商品房价格每平方米不足2000元，而现在房价早已突破万元大关。

这还只是平均房价，许多发达的热点城市，房价涨幅甚至更高。过去老家30万一套的房子，如果按3倍杠杆计算，现在至少也要100万打底。

所以，在这些年租房所带来的“睡后”收入，更多是来自房子本身的升值。

事实就是这样，过去没买房的人现在十分懊恼。早知如此，即便当时贷款借钱也要买房。

没买房的人后悔，买完房的人更后悔，悔不该当初多买几套，当时即便是砸锅卖铁，现在看来也是值得的。

当下人们还在一直关注这个问题——买房还能够逆袭人生、实现财富自由吗？

02

房地产的造富逻辑已经彻底发生转变。房地产的三期（短期、中期、长期）发展分别受人口、土地与金融货币影响。

不妨先来看一组数据：

以人口为例。据统计，20年前全国城市化率不足40%，而截止到2021年，城市化水平已经达到64.7%，比预定目标60%高出4.7%。

70%的城市化率是迈入初级发达国家的门槛，许多机构预测2030年我们将突破70%大关，但在现在看来可能要提前了。

就一般情况而言，城市化率在达到70%以后，随着新增城镇人口减少，增速将进一步放缓，同时这也将是未来房地产发展的最大约束。

其次就是土地。

大多数人认为，在“坚守18亿亩耕地红线”的前提下，土地资源将会越来越稀缺，地价自然也会越来越高。

但实际情况却远不是这样。

据统计，目前全国农村集体经营性土地总计4200万亩。

2021全年的商品房销售面积也不过才225万亩，如果农村经营性土地的50%用来建房，仅这些土地的供应量就能够维持25年之久。

更何况，在新颁布的土地法中也已经提现，农村集体土地入市，可能只是时间早晚的问题。

另外，城区面积在城市面积中的占比并不大，也就是说城市待开发的土地其实还有很多。

以面积狭小的深圳为例，总面积只有2000平的深圳，多数人都认为土地资源极度稀缺，但事实却并非如此。

据统计，深圳的建成面积只占46.32%，甚至还不如郑州高。

其他热点城市的建成比也不高，例如上海、南京等城市，占比一般只有12%-15%左右。

北京、杭州等城市的建成比甚至不足10%。

从数据中不难发现，其实每个城市中还有大把尚未开发的土地，所以各大城市说没地建房，本身就是伪命题。

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第三是M2货币供应指数，对经济学有所了解的人都清楚，M2一直以来都与经济发展保持着高度一致。

2016年之前M2年均涨幅均能达到10%以上，不过随着近几年GDP增速放缓，M2也在不断呈现出下降趋势。

M2下降未必是坏事，经济发展这么久，也该由量变向质变过渡了。

所以，接下来M2还会有一定的下降空间，也就是说货币基础在房地产中凸显的作用将会变得越来越微弱。

房子多、需求少，助力房地产发展的基础动力也在一步步减弱，这足以证明楼市的拐点也要到来了。

虽然目前部分城市房价还处于上涨状态，但的确大势已去。

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最有先见之明，率先跳出这个“坑”的非万达王健林莫属。

万达地产在转型前做完大量调查研究后，总结出一句话“世界上没有任何一个国家的房地产行业能够兴盛50年以上”。

事实的确是这样。伴随城市化推进，楼市将逐渐呈现分化趋势，一二线等人口流动量大的城市，房价仍然具有一定的上升空间。

相反对于没人又没钱的的三四线城市，楼市行情就没这般幸运了。

与此同时，融创孙洪斌与王健林的观点出奇的一致。

孙洪斌提出，棚改拆迁让三四线城市的房价翻了几倍不止，但未来的压力还是会重新回到三四线城市头上。

因为三四线城市缺乏支撑力，但相反一二线城市就不会遇到这种情况。

所以说一千道一万，120万的房子10年后能值多少钱？

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王孙二人对未来房价走势看得透彻。说白了，一二线城市的房子还有得赚，至于三四线城市的房子，住可以，如果是投资八成会亏本。

土地、人口、金融政策的确是左右房价的关键因素，但具体到每个城市又各不一样。

就拿房价整体趋于平稳为例，房价平稳并不代表房价波动为0，而是由涨幅10%与降幅10%平均出来的结果。

一线、新一线城市汇聚了全省乃至全国的资源，在支撑力足够的前提下，未来房价下跌的可能性很小。

至于三四线城市可能真的会像孙洪斌预言的一样，在现在的基础上下跌30%。也就是说现在一套120万的房子，在10年后可能就只值84万了。

虽然房价上涨老百姓都喜闻乐见，但房子终究是用来住的，回归居住属性才是未来房地产发展的主流趋势。